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Kauf Grundstück durch Mehrere


Erwerb einer Immobilie durch mehrere Personen


Der Erwerb eines Grundstücks durch mehrere Personen wirft in der Praxis mehrere Fragen auf. Oft erwerben die Personen das Grundstück zu Bruchteilseigentum. Das heißt, die Erwerber werden jeweils Miteigentümer nach Köpfen. Erwerben insoweit drei Personen eine Immobilie, werden diese Miteigentümer zu jeweils 33,33 %.

Diese Konstellation ist aber sowohl rechtlich als auch steuerrechtlich fast immer der falsche Weg.

Oft bietet sich hier eine bessere Methode an:

Man gründet eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (§§ 705 ff. BGB) und bringt das Grundstück mit der Errichtung der Gesellschaft in die Gesellschaft ein. Dies hat den Vorteil, dass man keine komplizierten Konstruktionen im Grundbuch (z.B. Vorkaufsrecht, Vormerkung, Sicherung von Ankaufsrechten) beim Notar vornehmen lassen muss, was letztendlich auch Kosten spart und das Grundbuch frei von Belastungen in Abt. II hält.

Mit der Gründung einer Gesellschaft (Vermögensverwaltungsgesellschaft) bietet sich die relativ einfache Handhabung von Absprachen zwischen den Gesellschaftern.

Beispiel: Eltern möchten schrittweise ihr Vermögen auf die nächste Generation übertragen. Dies bietet den Vorteil, dass die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer ausgenutzt werden können (10-Jahres-Frist). Es kommt nicht zu selten vor, dass Eltern zusammen mit ihren Kindern ein vermietetes Grundstück erwerben. Wenn keine Gesellschaft vorhanden ist, erwerben die Familienmitglieder Eigentum zu Bruchteil.

Hier bietet es sich an, dass die Familienangehörigen das vermietete Grundstück als BGB-Gesellschaft erwerben. Insoweit kann  man die schrittweise Übertragung von Vermögen einfacher handhaben.

Innerhalb dieser Gesellschaft kann vereinbart werden, dass die Eltern ihre Einflussmöglichkeit auf ihre Kinder erhalten können, auch wenn das Grundstück Schritt für Schritt auf die Kinder als Mitgesellschafter der GbR übertagen wird. Die Stimmrechtsausübung in einer Gesellschaft kann unabhängig von der Beteiligung am Gesamthandsvermögen vereinbart werden. Das heißt, die Eltern können sich einen Anteil am Vermögen der Gesellschaft von einem Prozent zurückbehalten, dennoch 100 % der Stimmrechte auf sich vereinigen. Das heißt, die Eltern können damit verhindern, dass die Kinder mit dem Grundvermögen „Schindluder treiben“.

Außerdem kann durch solche Konstruktionen Grunderwerbsteuer gespart werden: Früher war bundeseinheitlich der Grunderwerbsteuersatz 3,5 % des Kaufpreises einer Immobilie. Mittlerweile wurde die Möglichkeit der individuellen Festlegung des Steuersatzes auf die Länder übertragen. Die meisten Bundesländer haben den Steuersatz erhöht. So auch Baden-Württemberg. Allein mit dieser Konstruktion der vermögensverwaltenden Gesellschaft können zehntausende EURO gespart werden. Ein weiterer Punkt ist der Anteil an der GbR.

Im Gesellschaftsvertrag kann vereinbart werden, dass Anteile nicht „fix“ sind. Man kann also festlegen, dass die Höhe des Anteils der Summe der Finanzierungsbeiträge der Gesellschafter entspricht. Durch diese Konstruktion werden steuerrechtlich relevante Schenkungen vermieden, welche bei einer reinen Bruchteilsgemeinschaft entstehen würden.

Darüber hinaus können die Fragen

-          der Insolvenz eines Gesellschafters,

-          das Ableben eines Gesellschafters sowie

-          die Veräußerung von Anteilen

geregelt werden.

Deshalb ist immer beim Erwerb einer Immobilie durch mehrere Gesellschaften zu überlegen, ob nicht die Gründung einer Gesellschaft vorteilhaft wäre.


Bei Bedarf stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Unsere E-Mail-Adresse lautet: office [at] kanzlei-riefer[.] de.

 

 

 

 

 

 

 


Rechtsanwalt Michael K. Riefer • Brettener Straße 2 • D-75438 Knittlingen
Telefon: 0 70 43 / 955 69 63 • Telefax: 0 70 43 / 955 69 65 • E-Mail buero@kanzlei-riefer.de